Je décrypte les SCPI de La Française pour vous aider à arbitrer vos placements après les récentes baisses de prix de part touchant leurs fonds d’immobilier tertiaire :
- Ajustements de prix subis par Épargne Foncière et les SCPI de bureau historiques sous la pression du marché.
- Thématiques d’avenir incarnées par LF Avenir Santé et les secteurs géographiques résilients pour diversifier votre portefeuille.
- Stratégie de sortie complexe imposant de vérifier la liquidité et la valeur de reconstitution avant tout achat.
💡 À retenir
J’en suis convaincu : privilégiez le démembrement ou la santé chez cette société de gestion si vous recherchez de la stabilité, mais évitez de charger vos comptes en bureaux anciens tant que la liquidité du marché secondaire bloque les reventes.
Analyse des rendements et des ajustements de prix de part chez La Française REM
Le marché de l'épargne immobilière a traversé de fortes secousses, et les fonds gérés par La Française REM n'ont pas échappé aux retouches de valeur. On observe une réévaluation nette des actifs face à la hausse des taux d'intérêt, qui a directement pesé sur la valeur de réalisation des immeubles en portefeuille. Quand les expertises immobilières diminuent, la société de gestion répercute ces baisses sur la valeur de reconstitution, imposant parfois une baisse du prix de souscription pour coller aux règles fixées par l'Autorité des Marchés Financiers.
Cette situation s'explique par la nature des biens détenus, très ancrés dans le tertiaire. La révision des valeurs d'expertise a frappé en priorité les bureaux anciens d'Île-de-France. Je constate d'ailleurs des écarts marqués de dynamique selon les véhicules financiers du groupe :
- Les fonds historiques subissent des dépréciation directes de leur capitalisation.
- Les revenus locatifs résistent mieux grâce à l'indexation des loyers commerciaux.
- Le taux d'occupation financier reste le vrai moteur du rendement annuel distribué.
Pour mesurer la santé financière d'un fonds, le taux de distribution servi aux associés reste l'indicateur le plus parlant. Mais attention aux racourcis. Un rendement affiché stable dissimule parfois un dividende rogné si la valeur de la part a diminué entre-temps. C'est là que je scrute l'état des réserves de prévoyance et du report à nouveau. Ces coussins de sécurité permettent de lisser les revenus sur les exercices difficiles. Sans ce tampon financier, la moindre hausse de la vacance locative impacte l'épargnant au portefeuille.
SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 Prix de la part : 285 € ; Rendement en 2022 : 4,2 % ; TOF : 91,40 % ; Capitalisation : 1 099,76 M€.
J'analyse toujours la politique de distribution au-delà de la communication officielle pour évaluer la pérennité des versements trimestriels. Les rendements observés sur la gamme Crédit Mutuel Asset Management montrent une certaine solidité d'exploitation, mais la baisse des parts constatée sur le réseau bancaire rappelle que le risque en capital existe bel et bien. Avant toute décision d'arbitrage, examinez l'écart entre la valeur vénale des immeubles et le prix affiché à l'achat. Si la surcote dépasse le seuil légal de 10 %, la correction devient inévitable.
Décryptage de la gamme phare entre bureaux historiques et secteurs thématiques
Le catalogue de La Française REM s'articule autour de deux piliers très distincts. D'un côté, des géants de l'immobilier de bureaux qui accumulent des décennies de collecte. De l'autre, des véhicules spécialisés récents ciblant la santé ou la logistique urbaine. Mon diagnostic sur cette cohabitation : l'écart de performance se creuse fortement entre ces deux philosophies de gestion.
Les géants de l'immobilier de bureau face au défi de la modernisation
Des véhicules emblématiques comme Épargne Foncière ou LF Grand Paris Patrimoine concentrent une part massive des actifs de la société. Le problème de ces gros paquebots ? Ils intègrent un portefeuille d'actifs anciens qu'il faut rénover pour répondre aux exigences environnementales. La transition énergétique coûte cher. Très cher. Les arbitrages prennent du temps et bloquent une partie de la trésorerie au détriment des plus-values immédiates. Ce sont pourtant des structures dotées d'une mutualisation locative impressionnante, étalée sur des centaines de locataires de premier ordre.
La diversification thématique avec la santé et l'Europe
Face au tassement des bureaux traditionnels, les épargnants se tournent vers des solutions plus cibléés. LF Avenir Santé illustre parfaitement ce virage stratégique vers l'immobilier de santé. Ses actifs, loués à des exploitants de cliniques ou d'EHPAD sur des baux très longs, apportent une visibilité précieuse. Même logique pour LF Europimmo, qui répartit ses risques sur les marchés allemands ou nordiques. Pour bâtir une stratégie équilibrée, étudiez attentivement un classement des meilleures SCPI afin d'évaluer la pertinence de chaque secteur géographique.
Les SCPI spécialisées en santé bénéficient de baux commerciaux de très longue durée garantissant une stabilité des loyers.
Je note une nette divergence dans les flux de collecte nette. L'épargne immobilière fraîche privilégie désormais les thématiques défensives, délaissant les fonds trop exposés aux quartiers d'affaires secondaires. Ce glissement est logique. Un patrimoine immobilier spécialisé résiste mieux aux mutations du travail moderne que les surfaces de bureau banalisées de première couronne.
Modalités pratiques d'achat, frais et gestion des reventes sur le marché secondaire
Acquérir des parts de SCPI gérées par cette filiale du Crédit Mutuel demande d'anticiper la structure des coûts dès la souscription. Les frais d'entrée, prélevés au moment de l'achat mais amortis sur la durée de détention, oscillent généralement autour de 10 % à 12 % TTC. C'est le prix à payer pour l'accès à une gestion de parc totalement déléguée. Mais la vraie question technique porte sur le mode de détention et sur la liquidité effective de vos titres à la sortie.
Plusieurs canaux d'investissement s'offrent à vous :
- L'achat en direct au comptant ou à crédit via le réseau bancaire commercial.
- L'intégration des parts au sein d'un contrat de gestion de fortune.
- L'acquisition des titres en clé de répartition temporaire.
Pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers, l'achat en démembrement de parts de SCPI s'avère particulièrement efficace si vous subissez une tranche d'imposition élevée. Vous achetez la nue-propriété avec une décote attractive, renoncez aux dividendes pendant quelques années, puis récupérez la pleine propriété sans taxation supplémentaire. À l'inverse, l'option de l'investissement en SCPI via l'assurance vie permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l'assurance vie pour percevoir des revenus distribués, sous réserve que l'assureur garantisse la liquidité des parts en cas de retrait.
Les frais de souscription applicables sur les fonds de La Française REM sont prélevés lors de la revente des parts, diminuant la valeur de retrait.
C'est au moment d'aborder le marché secondaire que la rigueur s'impose. La revente dépend directement de la présence d'acheteurs en face. Quand les ordres de vente s'accumulent sans souscriptions nouvelles en face, le mécanisme se bloque. La société de gestion se retrouve contrainte de créer un fonds de remboursement ou d'inscrire les parts sur un registre d'attente. Ce phénomène touche actuellement plusieurs véhicules tertiaires anciens du groupe. Si vous devez vendre dans l'urgence, vous risquez de devoir appliquer une décote sur le prix d'exécution pour trouver une contrepartie. Ne négligez jamais ce paramètre de liquidité au moment de construire votre allocation d'actifs.
Panorama comparatif de la gamme immobilière du groupe
Je vous présente mon résumé synthétique pour comparer les différents véhicules de cette société de gestion.
| Catégorie de fonds | Actifs ciblés | Niveau de risque | Horizon de liquidité | Mon avis d'expert |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux historiques | Tertiaire Île-de-France | ⚠️ Élevé | ❌ Tendue | ⭐ Rénovation coûteuse |
| Santé et Europe | Cliniques et EHPAD | ✅ Modéré | ✅ Fluide | ⭐⭐⭐⭐ Profil défensif robuste |
| Achats en démembrement | Nue-propriété temporaire | ✅ Faible | ⚠️ Bloquée | ⭐⭐⭐ Fiscalité très avantageuse |
| Logement et résidentiel | Immeubles d'habitation | ✅ Modéré | ✅ Correcte | ⭐⭐⭐ Rendement stable à long terme |
L’immobilier tertiaire expliqué par La Française
J'analyse régulièrement leurs fonds. Cette vidéo officielle de La Française détaille le fonctionnement de ces véhicules de placement.
Mon verdict sur les arbitrages d'épargne chez ce géant immobilier
Le constat sur les SCPI de La Française impose une vraie lucidité. D'un côté, le poids des bureaux historiques pèse lourd sur les valeurs d'expertise et bloque la liquidité. De l'autre, les fonds thématiques tirés par la santé démontrent une résistance remarquable face aux secousses sectorielles.
Pour vos futurs arbitrages, ne vous fiez plus aux simples rendements affichés. Je vous conseille d'étudier la valeur de reconstitution réelle de chaque véhicule avant d'engager le moindre euro. Le réseau bancaire conserve des atouts solides, à condition d'éviter les paquebots tertiaires surexposés.
Allez-vous maintenir vos positions sur les bureaux anciens ou pivoter dès maintenant vers des actifs ciblés ?
Sources :
- Primaliance, confirme les performances historiques, le prix de part à 285 €, le TOF et la capitalisation de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 ainsi que la structure des frais des fonds La Française REM : https://www.primaliance.com/societes-de-gestion/la-francaise-rem
- Placement Meilleurtaux, détaille le fonctionnement des SCPI de La Française REM, la valeur de retrait après frais et les spécificités des baux en immobilier de santé : https://placement.meilleurtaux.com/scpi/societe-gestion-scpi/la-francaise.html
- Louve Invest, synthétise les données de la gamme de SCPI gérées par La Française AM et la dynamique des loyers sur le secteur de la santé : https://www.louveinvest.com/scpi/la-francaise-scpi
Foire aux questions sur les SCPI de La Française REM
Pourquoi le prix des parts des SCPI de La Française a-t-il baissé ?
J'ai constaté que la hausse brutale des taux d'intérêt a directement réduit la valeur d'expertise des immeubles, surtout sur les bureaux anciens en Île-de-France. Pour respecter la règle de l'AMF imposant un prix proche de la valeur de reconstitution, la société de gestion a dû ajuster ses prix à la baisse.
Comment revendre efficacement vos parts de SCPI chez La Française REM ?
Vous devez transmettre un ordre de valeur de retrait à la société de gestion. Attention toutefois : si les nouvelles souscriptions stagnent, la revente bloque sur le marché secondaire. J'observe qu'il faut parfois accepter une décote ou patienter sur un registre d'attente pour liquidifier votre capital.
Faut-il privilégier un achat via le réseau bancaire ou par un conseiller indépendant ?
Le réseau du Crédit Mutuel facilite le financement à crédit. Je vous conseille de consulter un conseiller indépendant pour comparer objectivement l'ensemble du marché. Cette démarche vous évite de vous enfermer dans la gamme maison si vos objectifs exigent une diversification géographique ou sectorielle plus poussée.
