Face aux secousses du secteur tertiaire, les SCPI de La Française font face à des baisses de prix de part et à des retraits bloqués qui inquiètent légitimement les porteurs de parts :
- Rendements sous pression : les mastodontes historiques comme Épargne Foncière subissent l’érosion des loyers et des dévaluations d’actifs.
- Liquidité grippée : la suspension de la variabilité du capital bloque les revendeurs sur plusieurs véhicules d’immobilier de bureau.
- Arbitrage ciblé : conservez les fonds diversifiés solides, mais préparez la revente des parts de bureaux surexposées si possible.
💡 À retenir
J’observe que la situation exige une gestion active de votre patrimoine. Si vos parts sont bloquées, évitez les ventes bradées de panique. Conservez les fonds résilients et réorientez progressivement vos nouveaux versements vers des thématiques plus porteuses.
Performances historiques et réalité des rendements des SCPI de La Française
Le marché de l'immobilier d'entreprise a subi un coup de frein violent, et les véhicules gérés par la société de gestion La Française se retrouvent en première ligne. Pendant des années, ces fonds massifs ont distribué des revenus réguliers, portés par une collecte abondante et des valorisations au sommet. Sauf que le contexte des taux d'intérêt et le développement du télétravail ont changé la donne. J'observe que les porteurs de parts découvrent désormais une réalité brutale : la valeur d'expertise des immeubles recule, entraînant dans sa chute le prix des parts et le montant des dividendes versés aux épargnants.
La baisse ajustée des prix de part et la dévaluation des actifs
Les ajustements ont été particulièrement rudes sur le segment des bureaux franciliens. Quand la valeur de reconstitution d'un fonds passe sous le seuil réglementaire de 10 %, la société de gestion n'a d'autre choix que d'abaisser le prix d'achat. C'est exactement le scénario qu'a connu le marché ces derniers mois. Sur certains véhicules phares, les baisses ont dépassé les 10 à 15 % en une seule décision, effaçant d'un coup plusieurs années de distribution de loyers.
Dans ma propre grille d'analyse, je regarde systématiquement l'écart entre la valeur réalisée et le prix de souscription (c'est le meilleur indicateur de la santé réelle d'un patrimoine). Si cet écart se dégrade trop rapidement, cela signale que la valeur d'expertise des immeubles n'est plus alignée avec le marché secondaire. Les épargnants qui comptaient sur la stabilité du capital pour préparer leur retraite font face à une érosion marquée de leur valeur de revente. La baisse de la SCPI Épargne Foncière illustre parfaitement ce phénomène où la taille du fonds ne suffit plus à amortir le choc sectoriel.
Évolution du taux de distribution sur les véhicules historiques
Du côté des loyers, le bilan demande une lecture fine. Le taux de distribution affiché par ces fonds s'est longtemps maintenu autour des 4 %, voire légèrement plus pour les SCPI les plus anciennes. Sauf que ce chiffre moyen masque la réalité des coupes de dividendes décidées en assemblée générale. Pour maintenir un niveau de versement acceptable, certaines gestions ont pioché dans leurs réserves, mais ce levier reste temporaire.
La SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 affichait un prix de part de 285 €, un rendement de 4,2 % en 2022 et un TOF de 91,40 % pour une capitalisation de 1 099,76 M€.
Le taux d'occupation financier (TOF) subit des tensions directes quand les locataires renégocient leurs baux à la baisse ou libèrent des surfaces devenues trop grandes. Pour maintenir le rendement, la gestion doit renouveler le portefeuille d'actifs. Bref, sans nouvelles acquisitions à haut rendement, le rendement historique des SCPI de La Française continue de subir une pression à la baisse. Il faut accepter que l'époque des loyers garantis sans arbitrage actif appartient désormais au passé.
Problèmes de liquidité et blocage des retraits sur les parts de bureaux
La question du retrait est devenue le sujet numéro un des investisseurs en immobilisation tertiaire. Historiquement, le mécanisme de la variabilité du capital permettait de revendre ses parts de manière fluide grâce à l'arrivée constante de nouveaux acheteurs. Sauf que la collecte nette s'est tarie sur le secteur des bureaux, provoquant un déséquilibre net entre l'offre et la demande. Ce blocage brutal sur la liquidité a surpris bon nombre d'épargnants qui pensaient pouvoir récupérer leur capital en quelques semaines sur simple demande.
Mise en place du registre des retraits et suspension du capital variable
Quand les demandes de sortie dépassent largement les souscriptions entrantes, la réglementation impose des mesures de sauvegarde. La société de gestion a dû acter la suspension de la variabilité du capital sur plusieurs de ses fonds phares. En clair : le mécanisme automatique de rachat par la collecte est à l'arrêt. Les demandes s'accumulent désormais sur un registre des retraits spécifique, attendant qu'une contrepartie se manifeste sur le marché secondaire.
Dans ce contexte, revendre ses parts devient un parcours de patience. Ce que je constate sur le terrain, c'est que le délai d'attente s'allonge de mois en mois pour les vendeurs inscrits sur le registre. Sans acheteur en face, la part reste bloquée, et l'épargnant continue de percevoir les dividendes réduits sans pouvoir récupérer son capital. Le marché secondaire peut alors appliquer une décote importante pour trouver une contrepartie acheteuse, ce qui pénalise fortement les investisseurs pressés.
- Suspension des rachats : le capital variable ne fonctionne plus par manque de collecte nouvelle.
- Carnet d'ordres figé : les parts en attente s'accumulent sans trouver d'acheteurs au prix fort.
- Création d'un fonds de remboursement : la vente d'actifs immobiliers devient obligatoire pour liquider les demandes.
Rôle de l'adossement bancaire et soutien du Crédit Mutuel
La présence d'un grand groupe bancaire derrière la société de gestion apporte une rassurance institutionnelle importante. L'adossement au Crédit Mutuel offre une assise financière globale que des structures indépendantes n'ont pas toujours. Pour l'épargnant qui consulte son solde via son espace client habituel, la marque inspire confiance et garantit une gouvernance stricte. D'ailleurs, les notes sur les plateformes comme Glassdoor confirment la solidité perçue du Groupe la Française en tant qu'employeur et gestionnaire d'actifs financier.
Il ne faut pas se tromper de diagnostic. Une banque, aussi solide soit-elle, n'a pas vocation à racheter avec ses fonds propres les parts des clients particuliers bloqués sur le secteur des bureaux. Le risque immobilier reste intégralement porté par l'investisseur. Si la maison-mère peut faciliter la mise en place de lignes de crédit ou structurer la vente de blocs d'immeubles, la remise en marche des arbitrages dépendra uniquement du marché. La réévaluation de l'actif net réévalué prend du temps, et la liquidité ne reviendra pas par magie sans un retour de la collecte globale.
Conseils d'arbitrage pour conserver ou revendre vos parts chez La Française REM
Face à ce panorama complexe, adopter une posture passive serait la pire des stratégies. Il faut analyser son portefeuille ligne par ligne, véhicule par véhicule. La décision de vendre ou de conserver ne doit pas se prendre sous le coup de la panique ou sous la pression d'une baisse temporaire. Je vous recommande d'étudier le sous-jacent immobilier, la qualité des locataires en place et la nature du contrat d'emballage de vos titres avant d'engager le moindre arbitrage.
Arbitrer les véhicules 100 % bureaux versus fonds diversifiés
Toutes les SCPI de la gamme ne traversent pas la crise avec la même intensité. Les fonds ultra-spécialisés sur le bureau parisien ou de première couronne, comme LF Grand Paris Patrimoine ou Sélectinvest 1, subissent la mutation des usages professionnels de plein fouet. À l'inverse, les véhicules ayant amorcé une diversification vers la santé, la logistique ou le commerce conservent des ratios d'occupation nettement plus stables. Le diagnostic doit donc être chirurgical.
La baisse de la valeur d'expertise des immeubles de bureau impose des arbitrages stricts sur le patrimoine pour préserver le rendement futur.
Si vous détenez des parts sur des fonds très exposés aux bureaux obsolètes, ma conviction est qu'il faut préparer une sortie progressive dès que la liquidité le permettra. En revanche, pour les fonds diversifiés dont le patrimoine a déjà été réévalué à la baisse, le plus dur est probablement derrière nous. Vendre aujourd'hui sur le registre des retraits implique d'accepter une décote maximale. Si vous n'avez pas un besoin urgent de trésorerie, il est souvent préférable d'attendre la stabilisation des expertises tout en encaissant les loyers distribués.
Stratégies selon la détention : assurance vie, démembrement et direct
La fiscalité et le mode de détention changent du tout au tout la stratégie à adopter. En direct, la fiscalité des revenus fonciers pèse lourdement sur le rendement net, ce qui accentue la déception en cas de coupe des dividendes. Pour les investisseurs ayant opté pour un démembrement de parts de SCPI, la question ne se pose pas de la même façon : l'usufruitier cherche le flux de trésorerie immédiat tandis que le nu-propriétaire vise la revalorisation à long terme sans pression fiscale intermédiaire.
C'est au sein des contrats financiers que la situation varie le plus. Dans le cadre d'un investissement en SCPI via l'assurance vie, l'assureur garantit parfois la liquidité des parts, ce qui permet de sortir du fonds beaucoup plus rapidement qu'en direct (même si des pénalités ou des conditions de valeur de rachat s'appliquent). Enfin, si vous êtes positionné en nu-propriété en SCPI, le blocage du marché secondaire en direct vous impacte moins immédiatement, puisque votre horizon est calé sur l'extinction de l'usufruit. L'essentiel est d'aligner vos arbitrages avec la durée de votre projet patrimonial global.
Synthèse comparative des modes de détention des parts
Je vous résume ici les critères clés pour arbitrer vos positions selon la structure de votre investissement.
| Mode de détention | Liquidité des parts | Impact fiscal direct | Niveau de risque | Mon avis sur l'arbitrage |
|---|---|---|---|---|
| Direct à crédit ou comptant | ❌ Bloquée (registre) | ⚠️ Pression des revenus fonciers | ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ (Élevé) | Attendre la revalorisation si possible |
| Assurance vie | ✅ Garantie par l'assureur | ✅ Fiscalité douce du contrat | ⭐ ⭐ ⭐ (Modéré) | Arbitrer vers d'autres fonds sans attendre |
| Nu-propriété temporaire | ⚠️ Non concerné à court terme | ✅ Aucune imposition courante | ⭐ ⭐ (Faible) | Conserver jusqu'à l'extinction de l'usufruit |
| Usufruit temporaire | ❌ Inexistante sur le secondaire | ⚠️ Loyers imposés à 100 % | ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ (Très élevé) | Subir la baisse du rendement jusqu'au terme |
Comprendre la structure d'une SCPI
Pour approfondir mon analyse, la chaîne La Française détaille le fonctionnement global de cet outil. Un complément technique direct et très utile.
Quelle posture adopter face à la mutation de vos parts immobilières
J'estime que la période de passivité sur les SCPI de La Française est définitivement révolue. Face au recul des expertises sur le bureau et aux blocages de liquidité, vous devez auditer la résistance de vos lignes fonds par fonds. Garder un œil sur la valeur de reconstitution et le taux d'occupation financier s'impose pour distinguer les actifs solides des véhicules durablement affaiblis par les mutations du travail.
Concrètement, cette crise exige une stratégie sur mesure selon votre mode de détention. Si votre capital reste coincé sur un registre de retrait, inutile de céder à la panique en concédant une décote destructrice de valeur. En revanche, réorienter immédiatement vos nouveaux flux vers d'autres classes d'actifs permettra de lisser vos rendements globaux. Le vrai risque aujourd'hui n'est pas la baisse des cours, mais l'absence de décision.
Sources :
- Primaliance, analyse les performances historiques, le taux d'occupation financier, le prix de part et la capitalisation des SCPI de La Française REM comme Crédit Mutuel Pierre 1 : https://www.primaliance.com/societes-de-gestion/la-francaise-rem
- Les Echos Investir, documente l'impact de la baisse de valeur des immeubles de bureaux sur les ajustements de dividendes et les arbitrages de gestion chez La Française : https://investir.lesechos.fr/placements/sicav-fonds/les-scpi-de-bureaux-du-groupe-la-francaise-coupent-leurs-dividendes-et-sappretent-a-suspendre-la-variabilite-de-leur-capital-2217703
Foire aux questions sur la gestion de vos parts La Française REM
Pourquoi le rendement des SCPI de bureaux baisse-t-il actuellement ?
Le développement du télétravail pousse les entreprises à réduire leurs surfaces louées. J'observe que les libérations de locaux et les renégociations de baux tirées vers le bas affaiblissent directement le taux d'occupation financier, réduisant ainsi la masse des loyers distribués aux associés.
Comment vendre des parts de SCPI en cas de blocage des retraits ?
Si la variabilité du capital est suspendue, inscrivez-vous sur le registre des retraits de la société de gestion. Sans nouvel acheteur au prix officiel, je vous conseille de vous orienter vers le marché secondaire, où une décote sera nécessaire pour trouver une contrepartie.
L'adossement de La Française au Crédit Mutuel garantit-il la liquidité de mon capital ?
Non, l'appui d'un grand groupe bancaire offre une solidité institutionnelle mais ne protège pas le capital. Le Crédit Mutuel ne rachetant pas les parts des épargnants, vous portez intégralement le risque immobilier et subissez l'absence d'acheteurs sur le marché secondaire.
