Grégoire Dubois La capacité d’emprunt d’un couple ne se calcule pas simplement en additionnant deux salaires. Les banques regardent bien plus loin que ça.
Je le constate régulièrement dans mes analyses : beaucoup de couples sous-estiment l’importance du reste à vivre ou ignorent que le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe un taux d’endettement maximal à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Un seuil qui ne garantit pourtant pas l’accord.
Ce que je vous propose ici, c’est de comprendre exactement ce que l’établissement prêteur examine, chiffres concrets à l’appui.
Ce que je retiens sur la capacité d’emprunt d’un couple.
- Les banques décotent systématiquement les revenus variables, parfois de 20 à 30 %.
- Le taux d’endettement à 35 % est un plafond, pas une garantie d’accord.
- Le reste à vivre après mensualité est scruté autant que le ratio d’endettement.
- Un apport supérieur à 20 % ouvre une marge de négociation réelle sur le taux.
- Un enfant à charge peut réduire la capacité finale de 15 000 à 25 000 euros.
Ce que les banques calculent vraiment pour évaluer vos revenus communs
Quand un couple se présente devant un conseiller bancaire, la première chose examinée n’est pas le montant brut des salaires. C’est la nature de ces revenus. Leur stabilité. Leur caractère récurrent.
L’addition des revenus nets : une base, pas une garantie
Oui, les banques additionnent les deux salaires nets mensuels. C’est le point de départ. Sauf que tout n’est pas traité à égalité. Un salaire en CDI est retenu à 100 %. Un revenu d’auto-entrepreneur, lui, fait l’objet d’une analyse sur les 3 derniers bilans (parfois les 2 derniers selon l’établissement), et la banque retient souvent une moyenne pondérée, parfois minorée d’un coefficient de prudence. Ce que je remarque dans les dossiers que j’analyse : les revenus variables sont systématiquement décotés, parfois de 20 à 30 %, même quand ils sont stables depuis 4 ans.
Les primes, les heures supplémentaires, les revenus locatifs ? Pris en compte, mais pas toujours intégralement. Chaque banque applique ses propres règles de pondération.
En mars 2026, selon les recommandations toujours en vigueur du Haut Conseil de Stabilité Financière, la capacité d’emprunt d’un couple est encadrée par un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets mensuels, assurance emprunteur incluse.
Le statut matrimonial : marié, pacsé, concubin, est-ce que ça change quelque chose ?
Moins qu’on ne le croit, et pourtant ce n’est pas neutre. Les couples mariés ou pacsés bénéficient d’une solidarité patrimoniale plus lisible pour la banque, ce qui peut faciliter la gestion du dossier en cas de défaillance. Le concubinage, lui, n’offre aucune protection juridique automatique. La banque prend acte, mais ne pénalise pas directement. Ce qui compte davantage : la capacité de chaque co-emprunteur à assumer seul une partie du remboursement si nécessaire. C’est là que ça coince pour beaucoup de couples aux revenus très asymétriques.
- CDI : revenu retenu à 100 %
- Auto-entrepreneur : moyenne des 2 à 3 derniers exercices, souvent minorée
- Revenus locatifs : retenus entre 70 % et 90 % selon les banques
Taux d’endettement, reste à vivre et apport : les critères qui font la différence
Le taux d’endettement à 35 %, tout le monde en a entendu parler. Ce que l’on comprend moins souvent, c’est que ce seuil n’est ni automatique, ni suffisant pour obtenir un accord.
La règle des 35 % et ses limites réelles
Voici comment le calcul fonctionne. On additionne toutes les mensualités de crédit en cours (crédit auto, crédit conso, et le futur prêt immobilier), on y ajoute le coût de l’assurance emprunteur obligatoire assurance emprunteur obligatoire, et on divise le tout par les revenus nets mensuels du foyer. Le résultat ne doit pas dépasser 35 %. Sauf que certaines banques descendent à 33 % pour les dossiers qu’elles jugent plus risqués, notamment quand les revenus sont modestes ou instables.
La vraie question que peu de gens posent : que reste-t-il une fois les mensualités payées ?
C’est le reste à vivre. Un critère non réglementé, mais scruté avec attention. La Banque de France et plusieurs courtiers comme CAFPI ou Meilleurtaux s’accordent sur un seuil indicatif autour de 700 à 800 euros par personne dans le foyer, parfois davantage si un enfant est à charge. Un couple avec 3 800 euros de revenus nets et 1 330 euros de mensualité (35 % exactement) dispose de 2 470 euros pour vivre à deux. Ça peut passer. Ça peut aussi bloquer le dossier.
Selon les données de janvier 2026, un couple avec un enfant à charge doit généralement justifier d’un reste à vivre supérieur à 1 500 euros nets après mensualité pour que la capacité d’emprunt d’un couple soit jugée suffisante par la majorité des établissements prêteurs.
L’apport personnel : son rôle est souvent mal compris
L’apport ne réduit pas mécaniquement votre taux d’endettement. Il réduit le capital emprunté, donc la mensualité, ce qui améliore votre ratio. Mais son impact va bien au-delà des chiffres. Un apport solide (10 % minimum pour couvrir les frais de notaire, idéalement 20 à 30 % du prix du bien) envoie un signal fort à la banque : vous savez épargner, vous gérez vos finances. C’est un critère de confiance autant qu’un critère financier. D’ailleurs, certains établissements appliquent des conditions de taux plus favorables dès lors que l’apport dépasse 20 % du montant total de l’opération.
- Apport inférieur à 10 % : dossier souvent refusé ou renégocié
- Entre 10 % et 20 % : dossier recevable, taux standard
- Au-delà de 20 % : marge de négociation réelle sur le taux
La loi Lemoine et la loi Lemoine questionnaire santé ont par ailleurs modifié les conditions d’accès à l’assurance emprunteur, ce qui peut alléger le coût global du crédit pour certains profils de couples.
Exemples chiffrés concrets selon votre situation de couple
Les formules théoriques, c’est bien. Voir ce que ça donne sur des situations réelles, c’est mieux. Voici trois configurations que je rencontre fréquemment dans mes analyses.
Couple aux revenus équilibrés versus revenus très inégaux
Prenons un premier cas : deux salaires en CDI, 2 400 euros et 2 100 euros nets, soit 4 500 euros mensuels au total. Avec un taux d’endettement de 35 %, la mensualité maximale s’établit à 1 575 euros. Sur 20 ans, à un taux de 3,6 % (assurance incluse, estimation au printemps 2026), cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 270 000 euros. Avec un apport de 40 000 euros, le couple peut viser un bien aux alentours de 310 000 euros, frais de notaire déduits.
Deuxième cas : revenus très inégaux. Un CDI à 3 800 euros, un auto-entrepreneur dont la banque retient 1 400 euros (moyenne des 3 derniers bilans, minorée). Total retenu : 5 200 euros. Mensualité maximale : 1 820 euros. Capacité d’emprunt sur 20 ans : environ 312 000 euros. Cela dit, si l’auto-entrepreneur a moins de 3 ans d’ancienneté, certaines banques excluent purement et simplement ce revenu du calcul. Ce qui ramène la capacité à environ 213 000 euros. Un écart de près de 100 000 euros selon l’interprétation du dossier.
En février 2026, pour emprunter 300 000 euros sur 20 ans, les simulations de courtiers comme CAFPI indiquent qu’un couple doit justifier d’un revenu net mensuel combiné d’au moins 4 280 euros pour que la capacité d’emprunt d’un couple reste dans les clous réglementaires.
L’impact d’un enfant à charge et du saut de charges
Un enfant à charge modifie le calcul à deux niveaux. D’abord, il alourdit les charges fixes retenues par la banque (frais de garde, scolarité dans certains cas). Ensuite, il réduit mécaniquement le reste à vivre disponible. Un couple avec un enfant et 4 000 euros de revenus nets sera évalué différemment d’un couple sans enfant aux revenus identiques. La différence peut atteindre 15 000 à 25 000 euros sur la capacité finale, selon les établissements.
Le saut de charges est un autre angle d’analyse souvent négligé. Si vous êtes locataires et que votre futur loyer était de 900 euros, la banque compare ce montant à votre future mensualité. Un saut de charges trop brutal (par exemple passer de 700 euros à 1 400 euros de mensualité) peut alerter l’analyste de crédit, même si le taux d’endettement reste sous 35 %.
C’est précisément pour ces raisons que je recommande d’anticiper les scénarios de financement d’un projet avec plusieurs crédits financer un projet avec plusieurs crédits : la coexistence d’un crédit immobilier avec un crédit conso ou auto peut faire basculer un dossier viable en dossier refusé, non pas à cause du taux d’endettement brut, mais à cause du reste à vivre résiduel.
- 1 enfant à charge : reste à vivre minimal conseillé autour de 1 500 euros après mensualité
- 2 enfants : certaines banques remontent ce seuil à 1 800 euros
- Saut de charges excessif : signal d’alerte même sous 35 % d’endettement
Ce que les banques retiennent selon votre profil de couple
Voici comment les principaux critères s’articulent selon trois configurations courantes.
| Critère analysé | Couple CDI / CDI | Couple CDI / Auto-entrepreneur | Couple avec enfant à charge |
|---|---|---|---|
| Revenus retenus | 100 % des deux salaires nets | 100 % CDI + moyenne 2-3 bilans | Selon statuts, règles identiques |
| Taux d’endettement max | 35 % (HCSF) | 33 à 35 % selon risque perçu | 35 %, scruté de près |
| Reste à vivre indicatif | 700-800 euros par personne | 800 euros min, variable retenu décotée | 1 500 euros nets après mensualité |
| Impact de l’apport | Signal fort dès 20 % | Apport élevé compense instabilité | Apport conseillé au-delà de 20 % |
| Risque de blocage dossier | Faible si saut de charges limité | Élevé si ancienneté inférieure à 3 ans | Reste à vivre insuffisant fréquent |
La capacité d’emprunt d’une SCI expliquée en vidéo
Je vous partage cette vidéo de Dougs Compta, qui complète utilement cet article sur les calculs et astuces liés à l’emprunt en SCI.
Ce que les banques ne vous diront pas spontanément
La capacité d’emprunt d’un couple dépend rarement d’un seul critère. C’est la combinaison du taux d’endettement, du reste à vivre et de la stabilité des revenus qui détermine réellement l’issue d’un dossier. Un calcul à 35 % peut tenir sur le papier et se faire refuser à cause d’un saut de charges trop brutal ou d’un enfant à charge que personne n’avait anticipé dans la simulation.
Ce que ça change concrètement : préparer son dossier avec ces trois variables en tête, c’est aborder la banque avec des arguments solides plutôt que de subir son analyse. La différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité de financement.
Je vous invite à simuler votre propre situation avant tout rendez-vous bancaire, en intégrant vos charges réelles et votre apport disponible. Les chiffres parlent d’eux-mêmes, encore faut-il les avoir sous les yeux au bon moment.
Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt d’un couple
Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 euros à deux ?
Sur 20 ans, je retiens un revenu net mensuel combiné d’au moins 4 280 euros comme seuil réaliste. C’est ce que confirment les simulations de courtiers au printemps 2026. Sur 15 ans, ce seuil monte autour de 6 350 euros. Plus la durée est courte, plus l’exigence est forte.
Un revenu d’auto-entrepreneur est-il vraiment pris en compte par la banque ?
Oui, mais avec des nuances importantes. La banque retient en général la moyenne des 2 ou 3 derniers bilans, souvent minorée d’un coefficient de prudence. Moins de 3 ans d’ancienneté, et certains établissements excluent ce revenu du calcul. L’écart sur la capacité finale peut atteindre 100 000 euros.
Pourquoi une banque peut-elle refuser malgré un taux d’endettement sous 35 % ?
Le taux d’endettement n’est qu’un premier filtre. Ce que j’observe : le reste à vivre, le saut de charges ou la présence d’un enfant à charge peuvent bloquer un dossier pourtant conforme sur le papier. Un reste à vivre inférieur à 700 euros par personne suffit souvent à déclencher un refus.
